«Метриум Групп»: Почему подмосковным «малоэтажкам» не страшен кризис?
По данным Росстата, в январе-мае 2015 года реальная начисленная заработная плата россиян снизилась на 8,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Падение уровня платежеспособного спроса в последние месяцы оказало заметное влияние на рынок недвижимости. Так, согласно статистике Росреестра, в мае число зарегистрированных переходов прав на жилье в Москве сократилось на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно острая ситуация с переизбытком предложения сложилась на вторичном рынке. Количество квартир, выставленных на продажу, по сравнению с докризисными месяцами выросло почти на 50%, а спрос упал почти в 3 раза. «Покупатели стали активно интересоваться квартирами в новостройках, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – При этом многие их тех, кто ранее планировал покупку жилья в столице, в качестве альтернативного варианта теперь рассматривают приобретение недвижимости в подмосковной новостройке. Оптимальным вариантом по соотношению цена-качество на сегодняшний день являются квартиры в малоэтажных ЖК. Росту их популярности способствуют пять факторов».
1. Доступная цена. Средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московской области составляет 78 000 руб. за кв. м. Дороже всего жилье, расположенное на престижных западном и северо-западном направлениях – 90 тыс. руб. и 83,5 тыс. руб. соответственно. Самые дешевые предложения можно найти на северо-востоке, востоке и юго-востоке, где стоимость квадратного метра находится в диапазоне 63-67,5 тыс. руб. Наиболее востребованным жильем в малоэтажках являются 1-комнатные квартиры площадью 30-45 кв.м и 2-комнатные - площадью 60-70 кв.м. Таким образом, в среднем, бюджет, необходимый для покупки жилья в подмосковной малоэтажной новостройке, колеблется в диапазоне от 1,8 млн до 4 млн за «однушку», и 3,8 млн до 6,3 млн за «двушку», что на 10-15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса, и в несколько раз ниже стоимости квартир в Москве.
2. Качественная инфраструктура. Большинство малоэтажных ЖК, построенных в 2008-2013 годах, не имели обширной социальной инфраструктуры, делающей новостройки комфортными для постоянного проживания. Многие из них были домами «в чистом поле», где покупатель фактически приобретал «четыре стены». «Концепции современных комплексов максимально ориентированы на создание комфортной среды для людей, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо. – Например, в строящемся ЖК SAMPO запланировано возведение пяти детских садов, двух школ, многофункционального центра (включающего офисы, кинотеатр, фуд- корт, боулинг, магазины, медицинский центр), административно-торгового комплекса (с продуктовыми и хозяйственными магазинами, аптекой, детским клубом, розничным банковским центром, химчисткой и парикмахерской), а также нескольких наземных паркингов».
3. Транспортная доступность. Большинство жителей подмосковных малоэтажек работают в столице. Поэтому при принятии решения о покупке фактор транспортной доступности до Москвы является одним из главных. Самыми престижными сегодня считаются малоэтажные ЖК, находящиеся в пределах 30 км от МКАД по западному направлению. «ЖК SAMPO расположен всего в 25 км от МКАД по скоростному Новорижскому шоссе, - говорит Наталья Козлова. - Даже в часы пик до Москвы от него можно добраться не более чем за 30-40 минут. Это меньше, чем время на дорогу до работы, которое ежедневно тратят жители многих отдаленных спальных районов столицы». «Благодаря активным действиям властей по развитию транспортной инфраструктуры Подмосковья, с каждым годом «быстрых» дорог становится все больше, - отмечает Мария Литинецкая. – В результате, проблемы транспортной доступности для владельцев загородных квартир вскоре перестанут существовать на многих направлениях.
4. Большой выбор объектов. На текущий момент в Подмосковье реализуется порядка 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами. Совокупный объем предложения составляет около 600 тыс. кв. м. Порядка 60% из этих проектов расположены не далее 30 км от МКАД. «Широкий спектр предложений позволяет найти свой идеальный вариант для представителей всех категорий потенциальных покупателей – семей с детьми, пенсионеров, активных молодых людей, - говорит Мария Литинецкая. – Выбор есть «на любой вкус и кошелек». Покупатели могут найти ЖК с определенным перечнем инфраструктурных объектов и расположенные в удобном для них месте. Кроме того, сегодняшний первичный рынок «малоэтажек» отличает разнообразие архитектурных концепций домов и планировочных решений квартир.
5. Минимальный риск остановки строительства. В кризис самой главной угрозой для покупателей квартир в новостройках является возможная «заморозка» проектов девелоперами на неопределенный срок. По сравнению с многоэтажными комплексами, в малоэтажке риск недостроя намного ниже. Технологические особенности строительства позволяют возводить жилье в короткие сроки – от старта проекта до полной готовности дома может пройти всего год. «Строящийся в настоящее время ЖК SAMPO состоит из трехэтажных домов и объектов инфраструктуры, - говорит Наталья Козлова. - Строительство ведется в четыре этапа. В рамках первого планируется возведение 46 домов общей жилой площадью около 130 тыс. кв.м, административно-торгового центра, а также двух детских садов (на 35 и на 140 мест). Срок сдачи первой очереди намечен на 4 квартал 2016 года. Но особенность этого проекта в том, что застройщик строит дома с опережением графика. Поэтому первая очередь уже практически готова. Тот факт, что дома выводятся в продажу на высокой стадии готовности, минимизирует риски покупателя в текущих экономических условиях».
«В условиях сокращения реальных доходов и невозможности точно планировать будущие поступления средств, покупателей интересует качественное жилье по минимально возможным ценам, - резюмирует Мария Литинецкая. – С этой точки зрения, подмосковные малоэтажки являются наиболее конкурентоспособным форматом недвижимости, и практически единственным вариантом обзавестись собственным комфортным жильем за доступные деньги. В настоящее время подавляющая доля малоэтажных проектов в Подмосковье приходится на дома комфорт-класса – 68%. Доля квартир эконом-класса составляет 24%. Если экономическая ситуация будет ухудшаться, то, скорее всего, произойдет перераспределение долей – жилья эконом-класса станет больше. Кроме того, на рынке недвижимости во всех сегментах давно наблюдается тенденция к сокращению площади квартир. Так, в строящихся многоэтажных домах в Подмосковье появились квартиры-малометражки, площадь которых не превышает 18-22 кв. м. Если кризис затянется надолго, то этот тренд не обойдет стороной и малоэтажное жилье. В результате в будущих проектах возможно появление квартир-студий стоимостью до 1 млн руб., что расширит круг покупателей, имеющих минимальный бюджет».
За I квартал 2024 года в премиальном жилом проекте «Клубный город на реке Primavera» на полуострове Покровское-Стрешнево от застройщика «Стадион «Спартак» реализовано почти 4 тыс. кв. м жилья — это 4,3% от всего объема проданных квадратных метров в премиальном сегменте новостроек Москвы.
Добраться в ЖК «Детали», расположенном в поселении Филимонковское Новой Москвы, скоро станет еще быстрее и проще, благодаря планам городских властей по строительству новых дорог и развязок в ТиНАО.
В башнях квартала Rossini премиального проекта «Клубный город на реке Primavera» монтируют лифтовое оборудование бренда SWORD Elevator. Лифты SWORD выполнены по европейским технологиям с использованием решений компании OTIS. Лифтовое оборудование имеет необходимые сертификаты и отвечает высочайшим нормам и требованиям безопасности.
На офисном рынке Москвы остается высокой доля сделок купли-продажи. 50% покупок приходится на инвесторов, которые в дальнейшем развивают арендный бизнес. Специалисты офисного девелопера West Wind Group обозначили средний бюджет и другие параметры популярных лотов.
По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке в границах старой Москвы в реализации представлено 196 двухуровневых лотов: из них 158 — квартиры, 38 — апартаменты.
По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в экспозиции на первичном рынке старой Москвы представлено 1050 многокомнатных квартир (пять комнат и более).
По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра в первичных квартирах массового сегмента в границах старой Москвы составляет 327,5 тыс. руб.
С сентября 2023 в школе №727 рядом с «Клубным городом на реке Primavera» по инициативе застройщика «Стадион «Спартак», при активном содействии руководства школы и Малого театра, работает образовательный проект «Теория и практика театрального искусства».
Участие девелоперов в программе создания мест приложения труда на территории Москвы поможет хеджировать риски девелоперов. Об этом на конференции Kommersant Invest Breakfast заявил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
Группа компаний «ПСК» начала строительные работы по пр. Стачек, 62 А, рядом со ст. м. «Кировский завод» и строящейся ст. м. «Путиловская». Здесь появится апарт-отель на 739 номеров. Инвестиции в проект составят 3,1 млрд руб. Строительство будет завершено в 2026 г.
Застройщик Prime Life Development завершил возведение конструктива трех корпусов первой очереди ЖК бизнес-класса «Первый Нагатинский». Общий объем монолитных конструкций составил порядка 44 тыс. куб. м.
В 2023 году в России строилось 6,9 млн кв. метров апартаментов. По данным ДОМ.РФ, доля сегмента в общем объеме возводимого в стране жилья составила 6%. Перспективы развития и тренды рынка апартаментов и апарт-отелей обсудили на конференции Комитета по недвижимости и строительству СПИБА.
