 |
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Инвесторы-рантье выбирают готовый арендный бизнес в бюджете до 200 млн рублей
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Инвесторы-рантье выбирают готовый арендный бизнес в бюджете до 200 млн рублей
Готовый арендный бизнес всегда был востребованным продуктом на инвестиционном рынке торговой недвижимости. Даже в кризис помещения с действующими арендаторами, имеющими длинные договоры аренды (7-10 лет), продаются с минимальным торгом, в отличие от пустых торговых площадей. По данным специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», наиболее востребованы помещения с работающими продуктовыми операторами в бюджете до 200 млн рублей.
Приобретая работающий арендный бизнес, инвестор получает денежный поток, который генерирует данный объект. Основной параметр, который оценивается при покупке – это уровень доходности, то есть соотношение арендных поступлений (операционного дохода) к стоимости продажи. Доходность влияет на срок окупаемости – чем она выше, тем быстрее окупится помещение.
«Для частных инвесторов желаемая доходность составляет 11-12%. При этих показателях срок окупаемости не превышает 8-9 лет. Но такие варианты не часто предлагаются на рынке и имеют очень короткий срок экспозиции. Например, торговое помещение с арендатором, продуктовым супермаркетом в 10 минутах пешком от станции метро «Орехово», было выставлено на продажу за 84,3 млн рублей. Окупаемость была заявлена на уровне 8,3 лет. Данный объект был продан менее чем за неделю», – приводит пример Александр Болотов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Одновременно эксперт уточняет, что такие варианты малочисленны. Предложения с окупаемостью 10-11 лет и доходностью на уровне 9-11% на рынке встречаются чаще.
Важным критерием выбора объекта для инвестирования, помимо объема поступлений, является стабильность денежного потока, которая во многом зависит от специфики бизнеса арендатора и срока договора аренды. В настоящее время активно развиваются и расширяют сеть только продуктовые сети, поэтому они являются наиболее желаемыми арендаторами. Более того, «продуктовики» подписывают максимально длинные договоры аренды – на 7-10 лет, в то время как срок договоров у других сетевых операторов не превышает 5-7 лет. «В силу этого, приоритет инвесторов отдается помещениям, где арендатором является продуктовый оператор с длинным договором аренды. При этом желаемый бюджет – 100-200 млн рублей. На активы в указанном бюджете довольно много потенциальных покупателей. Средний срок экспозиции такого типа предложений составляет 1-5 месяцев», – рассказывает Александр Болотов.
Довольно быстро «раскупаются» объекты, расположенные в центре в силу ограниченности предложения. Так, помещение общей площадью порядка 400 кв. м на ул. Лесной (ЦАО) с действующим арендатором-супермаркетом находилось в экспозиции не более 1,5 месяцев.
Повышенный интерес также фиксируется к объектам, расположенным в спальных районах вблизи станций метро. Например, за 71 млн рублей был приобретен готовый арендный бизнес с 10-летней окупаемостью в двух минутах ходьбы от станции метро «Шоссе Энтузиастов». Арендатор – крупная продуктовая сеть, с которой заключен долгосрочный договор аренды на 7 лет. Ежегодная индексация арендной ставки по договору составляет 7%.
Александр Болотов обращает внимание, что ликвидность помещения не столько зависит от района, сколько от близости к станции метро и интенсивности пешеходного траффика. За те же 68 млн рублей можно купить помещение в 5 минутах ходьбы от станции метро «Новые Черемушки» с арендатором – продуктовым супермаркетом премиум-класса. Договор аренды заключен на 7 лет. Окупаемость объекта – 10 лет.
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» входит в состав группы компаний «МИЭЛЬ». Сегодня компания «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» предлагает комплексный подход к решению задач клиента в сфере коммерческой недвижимости по следующим направлениям: брокерские услуги, консалтинг и аналитика, оценка, юридическое сопровождение, ипотека. Компания работает во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости: офисной, торгово-развлекательной, индустриально-складской, а также в сегменте земельных участков под строительство.
Пресс-служба «МИЭЛЬ»
Контактное лицо: Пресс-служба ГК "МИЭЛЬ"
Компания: «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Добавлен: 14:16, 23.04.2015
Количество просмотров: 764
Страна: Россия
| В премиальном жилом комплексе «Клубный город на реке Primavera» устанавливают лифты SWORD, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 04:37, 26.04.2024, Россия340 |
| В башнях квартала Rossini премиального проекта «Клубный город на реке Primavera» монтируют лифтовое оборудование бренда SWORD Elevator. Лифты SWORD выполнены по европейским технологиям с использованием решений компании OTIS. Лифтовое оборудование имеет необходимые сертификаты и отвечает высочайшим нормам и требованиям безопасности. |
| Строительство технопарков поможет хеджированию рисков девелоперов, Prime Life Development, 04:08, 26.04.2024, Россия62 |
| Участие девелоперов в программе создания мест приложения труда на территории Москвы поможет хеджировать риски девелоперов. Об этом на конференции Kommersant Invest Breakfast заявил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. |
| ГК «ПСК» начала строительство апарт-отеля на проспекте Стачек, ГК "ПСК", 04:00, 26.04.2024, Россия60 |
| Группа компаний «ПСК» начала строительные работы по пр. Стачек, 62 А, рядом со ст. м. «Кировский завод» и строящейся ст. м. «Путиловская». Здесь появится апарт-отель на 739 номеров. Инвестиции в проект составят 3,1 млрд руб. Строительство будет завершено в 2026 г. |
|
|
