Договор долевого участия. Заключаем и регистрируем по-новому!
Управление Росреестра по Республике Татарстан продолжает серию статей по наиболее актуальным на сегодняшний день вопросам. Благодаря вступившему в силу Федеральному закону от 20.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 294-ФЗ), договор долевого участия, помимо предмета договора, срока передачи объекта долевого строительства участнику, цены, сроков и порядка ее уплаты, гарантийного срока на объект долевого строительства, приобрел еще одно существенное условие – способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п.п.5 п.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон)). Сегодня мы предлагаем на всех предусмотренных Законом способах обеспечения обязательств застройщика по договору остановиться более подробно. Итак, по-прежнему, исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, обеспечивается залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (залогом права аренды (субаренды) земельного участка), строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, объект незавершенного строительства при государственной регистрации права застройщика на последний. Напоминаем, что государственная регистрация указанной ипотеки в силу закона осуществляется одновременного с государственной регистрацией договора долевого участия без дополнительного заявления. По-прежнему, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок застройщика, строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости, объект незавершенного строительства при государственной регистрации на него права собственности застройщика было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников допускается в двух случаях: - в случае обеспечения застройщиком своих обязательств по договору поручительством; - если залогодержателем указанного выше имущества является банк и от него получены согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в порядке п.2 ст.15 Закона и на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч.8 ст.13 Закона. Обращаем ваше внимание, что на сегодня, согласно п.1 ст.15.1 Закона исполнение обязательств застройщика по договору, помимо залога, может обеспечиваться поручительством банка. При этом, если исполнение обязательств застройщика по передаче нежилого помещения может быть обеспечено, помимо залога, поручительством банка по желанию застройщика, то исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения должно быть обеспечено дополнительно в обязательном порядке! Итак, с января прошлого года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику по всем договорам долевого участия, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1)поручительство банка в порядке, предусмотренном ст.15.1 Закона; 2)страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику в порядке ст.15.2 Закона. Таким образом, способами обеспечения обязательств застройщика на сегодня стали: - залог; - обязательное поручительство банка или страхование гражданской ответственности относительно обязательств по передаче жилого помещения; - поручительство банка относительно обязательств по передаче нежилых помещений - по желанию застройщика. Несколько слов о новых требованиях к документам, представляемым на регистрацию договора долевого участия после 01.01.2014. Согласно п.1 ст.15.1 и п.3 ст.15.2 Закона застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства и сведения о поручительстве либо условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. В целях наиболее полного и заблаговременного информирования потенциальных участников долевого строительства эти сведения должны быть включены в информацию о проекте строительства, содержащуюся в проектной декларации. Ст.15.1 Закона содержит исчерпывающий перечень требований как к банку, поручительством которого обеспечивается исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику по договору, так и к самому договору поручительства. Этим же Законом предусмотрены требования к страхованию гражданской ответственности застройщика в зависимости от выбранного застройщиком способа страхования: участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков либо заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией. В соответствии с п.1 ст.13, п.2 ст.16 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с вступлением в силу Закона 294-ФЗ, наряду с проектной декларацией, планом объекта недвижимости и другими необходимыми документами, на государственную регистрацию договора долевого участия с первым участником должны быть представлены документы, подтверждающие соблюдение застройщиком требований ст.15.1 Закона к банку и договору поручительства, ст.15.2 Закона к обществу взаимного страхования, страховой организации и договору страхования.
По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными.
К началу 2024 года стоимость технической эксплуатации 1 м2 в московских ТРЦ площадью 100 000 м2 составила 48,5 рублей с НДС. Это на 16% больше, чем было по итогам 2022 года.
Rublevo Business Park от компании «Пионер-М» на Новой Риге вошел в шорт-лист ежегодной профессиональной премии в сфере недвижимости Move Realty Awards 2024.
По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», уже одиннадцать крупнейших столичных застройщиков запустили строительство и реализацию объектов в других регионах РФ.
По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке квартир в границах старой Москвы (без учета элитного сегмента) в 227 проектах экспонируется 2,34 млн кв. м (41,7 тыс. квартир).
Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, рассказал о том, что уменьшения стоимости аренды квартир стоит ждать после снижения ключевой ставки, это может произойти только во втором полугодии.
Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку.
За I квартал 2024 года в премиальном жилом проекте «Клубный город на реке Primavera» на полуострове Покровское-Стрешнево от застройщика «Стадион «Спартак» реализовано почти 4 тыс. кв. м жилья — это 4,3% от всего объема проданных квадратных метров в премиальном сегменте новостроек Москвы.
Добраться в ЖК «Детали», расположенном в поселении Филимонковское Новой Москвы, скоро станет еще быстрее и проще, благодаря планам городских властей по строительству новых дорог и развязок в ТиНАО.
В башнях квартала Rossini премиального проекта «Клубный город на реке Primavera» монтируют лифтовое оборудование бренда SWORD Elevator. Лифты SWORD выполнены по европейским технологиям с использованием решений компании OTIS. Лифтовое оборудование имеет необходимые сертификаты и отвечает высочайшим нормам и требованиям безопасности.
На офисном рынке Москвы остается высокой доля сделок купли-продажи. 50% покупок приходится на инвесторов, которые в дальнейшем развивают арендный бизнес. Специалисты офисного девелопера West Wind Group обозначили средний бюджет и другие параметры популярных лотов.
По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке в границах старой Москвы в реализации представлено 196 двухуровневых лотов: из них 158 — квартиры, 38 — апартаменты.
